부동산 경매에 대하여 용어 정리부터 시작하여 권리 분석 방법 및 입찰 방법에 대해서 절차적으로 설명한 책이다. 단순히 한 번 보고 넘어가는 책보단 부동산 경매를 공부하는 책이라고 보면 될 것같다.
최근 몇 년 새 뉴스를 보면 소위 영끌 투자 및 금리 인상으로 인하여 보유하고 있던 부동산을 경매로 내놓는 경우가 많아진다고 하는데, 나는 아는만큼 배운다고 생각하는 사람이라, 한 번 읽어보고 정리해 두면 두고두고 쓸 수 있지 않을까 싶어 이번 주에 이 책을 골라 읽어보기로 했다.
초반부에 부동산 경매 종류 및 경매 절차를 설명하고, 권리 분석을 왜 해야하고 어떻게 해야하는지 일목요연하게 설명하고 있다. 경매도 결국 법을 기준으로 행하여지기 때문에 중간중간 법조항이 등장하곤 하여 어렵게 느껴질 순 있으나, 차분히 읽으며 내 것으로 소화해둔다면 두고 두고 쓸 수 있지 않을까 싶어, 독후감을 작성하며 책 내용을 정리해 두고자 한다.
아래에 정리한 내용은 책 내용 중 내가 이후에도 다시 보고 싶어하던 챕터를 정리한 글이며, 아래 내용 외 책을 읽어보면 좀더 다양한 내용과 사례를 확인을 해볼 수 있으니 직접 읽어보며 공부하면 좋을 것같다.
부동산 경매의 종류
1. 강제 경매
: 채무자가 약속한 날짜에 빚을 갚지 않아 채권자가 소송 등을 제기하여 법에 호소하면 법원은 채무자로 하여금 채권자에게 이를 변제하라는 판결을 내리고, 그 채권자가 집행문 부여 등의 절차를 거쳐 채무자의 부동산을 강제로 매각해 달라는 경매신청을 하면 법원이 이를 결정함으로써 채무자의 부동산을 압류하고 강제경매 절차를 진행하게 된다. 강제경매는 빚을 갚으라는 법원의 판결이 있을 때뿐만 아니라 확정된 지급명령, 청구권이 있는 공정증서등 집행권원(국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력이 부여된 공정증서) 어느 것에 의해서든 선청이 가능하다.
2. 임의경매
: 저당권 등 담보권이 설정된 채무자가 채무를 변제하지 않을 때 담보물권의 법적효력인 환가가치 지배권에 따라 해당 부동산을 매각하여 현금화한 후, 이로부터 우선변제를 받을 수 있는 물권적 권리를 행사하는 것이다.
3. 형식적경매
: 형식적경매는 민법, 상법 등 규정에 의해 부동산을 환가해야 할 필요가 있을 때 민사집행법 제274조 규정에 따라 이해관계인 중 일부나 전부가 형식적경매를 신청하여 매각 절차를 진행하는 경매 제도이다.
형식적경매는 공유물분할을 위한 경매가 대부분이다. 공유물분할 목적 경매의 경우 채권회수가 목적이 아니라 단지 환가 후 환가액을 배분하는 것이 목적이다.
입찰자가 알아야 할 경매 절차
: 입찰자에게 필요한 부분에 대해 알고 정해진 기간 안에 필요한 신청, 이의, 신고, 요구 등을 해야 권리를 보호받을 수 있다.
1) (채권자의) 경매신청
2) (법원의) 경매개시결정 : 경매 신청 후 신속히 결정 (보통1~2일 내)
3) (법원의) 경매개시결정의 부동산 등기부 등기 : 경매개시결정 후 즉시(보통 1일 내) 부동산 등기부의 갑구에 '경매개시결정'이라고 등기한다. 흔히 말하는 기입등기일은 등기 접수일이다.
4) 배당요구 조기일(마감일) : 배당요구 대상 채권가 매각 절차에서 배당을 받기 위해 배당요구를 할 수 있는 마감일이다.
5) 경매공고일 : 경매개시결정을 한 부동산 중 법원의 입찰 준비 작업이 종료된 물건을 취합해 인터넷 '법원경매정보' 사이트에 매각공고를 하고 일간신문에도 공고한다. 매각공고는 매각기일 14일 전에 한다.
6) 첫 입찰기일 : 경매 공고일로부터 약 14일 후 첫 입찰기일이 지정된다. 첫 입찰기일은 통상 감정가를 최저경매가로 하여 경매가 진행된다. 유찰이 되면 약 1개월 후 최저경매가를 낮추어 새로이 경매를 진행한다.
입찰기일 전후와 입찰 후의 경매 절차
7) 매각허각결정기일 : 최고가 매수신고인으로 선정, 결정되어도 그로부터 7일 후에야 정식으로 매각허가 또는 불허가 결정이 내려진다. 매각허가 결정이 내려져야 최고가 매수신고인은 비로소 매수인이 되는 것이다. 매각허각결정에 이의 제기, 즉 항고를 하려면 그 결정기일 전까지 해야 한다.
8) 매각허가확정기일(매각허가결정기일로부터 7일) : 매각허가결정에 대해 항고(7일 이내)가 없을 경우 매각허가결정기일로부터 7일이 되는 날 매각허가가 확정된다. 만일 항고가 있으면 항고 결과가 나올 때까지 경매 절차가 중단된다.
9) 대금납부기한 : '기일'이 아닌 '기한'이므로, 그 기한 내에 대금을 미리 납부할 수 있다. 매수인이 취득한 물건이 저가라서 채무자가 채무를 변제하여 경매를 취소시키고 싶을 수 있으니 특히 서둘러서 대금을 납부하는 것이 좋은 경우도 있다. 대금납부기한은 대략 매각허가확정기일로부터 1개월 내외로 결정된다.
10) 배당 기일 : 대금이 납부되면 대금납부기한일로부터 대략 1개월 내에 배당기일을 정해 매각대금을 채권자들에게 배분하는 절차를 밟는다. 이 때 물건번호가 있는 경매물건은 배당기일이 불규칙하게 많이 지연되기도 한다. 만약 이의(종전 소유자나 불법점유자 명도 등)가 있다면 배당기일에 해당 사건의 배당안을 읊을 때 구두로라도 배당이의를 제기해야 한다. 그렇지 않으면 배당은 그대로 확정된다.
입찰 준비
입찰장에 가기 전에 먼저 해당 물건이 입찰일 직전에 연기, 변경, 취하, 취소 등의 사유로 입찰목록에서 제외되지는 않았는지를 인터넷 등을 통해 확인하고 가도록 한다.
준비물 : 입찰하고자 하는 사람의 신분증, 도장, 매수신청보증금을 필히 준비한다. 매수신청보증금은 현금이나 수표는 물론 보증보험증권으로 준비해도 된다.
매수신청보증금 : 최초 경매물건, 새 매각물건은 최저매각대금의 10% 이상
보증보험은 주로 법원 앞 보증보험 대리점 등에서 바로 가입할 수 있는데, 소액의 보험료를 지급하면 보증보험증권을 교부받을 수 있다. 미처 보증금을 현금으로 준비하지 못했다면 이 보증보험증권을 제출하는 것으로 대체할 수 있다.
입찰 서류 : 기본적으로 입찰표, 보증금을 담을 돈 봉투, 입찰표와 돈봉투를 담을 겉봉투로 구성되어 있다. 만약 여러 명이 하나의 부동산을 공동으로 매수하고자 하는 경우에는 공동입찰신고서를 입찰표의 부속서류로 함께 제출해야 한다.
입찰표 작성하기
1) 기일입찰표 기재 항목
1-1) 입찰기일
1-2) 사건번호
1-3) 입찰자의 인적사항
1-4) 대리입찰의 경우 대리인의 인적사항
1-5) 입찰가격
1-6) 보증금액
1-7) 보증의 제공 방법 표시
1-8) 보증금 반환 영수 확인
2) 기일입찰표 작성법
2-1) 입찰기일 : 입찰하는 당일의 연월일을 기재한다. (혹 미기재도 문제 없음)
2-2) 사건 번호, 물건 번호
2-3) 입찰자의 인적사항 : 주민등록상의 주소를 기재하는데, 서류를 송달받을 주소가 현 거주지와 다른 경우에는 송달받을 거주지 주소를 주소신고서 서식에 기재하여 제출하면 된다.
2-4) 대리인
2-5) 입찰가격 : 수정이나 가필을 할 수 없으며 수정이나 가필을 한 경우 부효 처리가 될 수 있다. 수정이 필요할 경우에는 새 입찰표를 다시 작성해야 한다.
2-6) 보증금액 : 최저입찰가의 10% 또는 20% 정보다. 매각조건에 따라 해당 보증금액을 산출해 그 금액을 기재하면 된다. 그런데 보증금을 산출할 때 끝자리 수를 잘라 1원이라도 적게 쓰면 무효 처리된다. 정확히 그 보증금액이나 그 이상의 금액을 제출해야 한다.
2-7) 보증의 제공 방법 표시 : 현금이나 수표로 준비해 돈 봉투에 담아 제출하는 경우라면 '현금,자기앞수표'에 체크 표시 하면 되고 보증서로 대체할 경우라면 '보증서'에 체크 표시를 하고 겉봉투 안에 돈봉투 대신 보증서를 함께 넣어 제출하면 된다.
2-8) 보증금 반환 영수 확인 : 낙찰에 실패해 즉석에서 보증금을 돌려받을 때 작성하면 되므로 입찰 시 미리 작성할 필요는 없다. 실수로 미리 작성했더라도 문제될 것은 없다.
개찰 절차
입찰 마감 후 개찰을 시작한다. 집행관은 입찰 마감 선언을 한 후 즉시 입찰함을 열어 사건보호별로 입찰기록을 정리해 입찰자가 있는 사건을 따로 구분지어 놓고 입찰자들 앞에서 입찰봉투만 개봉한 후 입찰표를 보고 사건번호, 부동산, 입찰자명, 입찰가를 큰소리로 읽는다. 최고가로 매수한 입찰자가 2명 이상인 경우에는 그들에게 다시 입찰을 하게 하는데, 추가입찰 시 입찰자는 처음의 입찰가보다 적은 금액으로 입찰할 수 없다. 추가입찰 결과 2명의 입찰자가 또 같은 금액을 입찰했다면 추첨을 통해 최고가 매수인을 선정한다. 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 제외한 낙찰에 실패한 응찰자들에게는 개찰 후 즉시 매수신청보증금을 반환한다.
차순위 매수신고
매각허가를 받은 차순위 매수신고인도 매각대금을 납부하지 않아 재매각 절차가 진행될 경우에는 재매각 기일 3일 전까지 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인 중 먼저 매각대금을 납부한 매수인이 매각 목적물의 소유권을 취득한다.
제시 외 건물 등의 매수인 취득 여부
제시 외 건물 : 등기된 건물 외에 그와 함께 증축을 했거나 같은 대지 안에 그 건물과 연관이 있는 건물이나 별개의 건물이 있다면 등기된 거물 외의 다른 건물은 모두 '제시 외 건물'이라고 한다. 법원경매를 진행하는 부서에서 '매각포함'인데도 '매각제외'로 표시하는 경우가 간혹 있는데, 법리적 판단은 잘못되었더라도 실제로는 취득이 가능한 경우라면 부동산을 저가로 취득할 기회가 될 수 있고, 당사자끼리 분쟁이 있으면 소송을 통해 재판부에서 매각포함 여부를 제대로 판단할 것이다. 따라서 입찰자 스스로 제시 외 건물이 경매에 포함되는지에 관해 판단할 법률지식을 갖추는 것이 경쟁력이다.
부동산 인도명령 제도 활용하기
인도명령 제도 : 공매에는 없고 오직 부동산경매에서만 이용할 수 있는 제도다. 대금납부일로부터 6개월 이내에 매수인이 법원에 신청하면 채무자, 종전 소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 하는 제도로, 인도명령은 집행권원이다. 이 법적 절차는 신청하고 통상 수일 내에 '인도명령'이라는 집행권원을 얻게 된다.
부동산의 3가지 가치
부동산의 가치는 취득 목적에 따라 사용 가치, 임대수익 가치, 매매시장 가치로 나눌 수 있다.
구입가격 대비 임대수익 가치는 제각각
대체로 토지와 부동산 가격이 지나치게 높은 지역보다는 보통 수준인 지역의 임대수익률이 높다.
실제 부동산 현황과 등기부, 대장 등은 공부와 다를 수 있다.
단독주택, 근린주택의 경우 차이가 나는 경우가 많고 심지어 매각대상 부동산이 서류상의 건물은 존재하지 않고 다른 건물이 지어져 있는 경우, 건물이 타인 소유의 토지에 걸쳐 있는 경우, 타인 소유 건물의 대지 일부가 포함된 경우 등 부동산 현황을 꼼꼼히 분석해야 한다.
감정가와 실제 시세의 차이 조사
감정가가 실제 시세보다 높은 경우가 대부분이고, 그 차이가 심한 경우도 있다. 반대로 감정가가 실제 시세보다 낮은 경우도 종종 있다.
토지의 부동산 공법상 이용 제한사항 파악
토지이용계획확인서를 교부받거나 관할관청에 문의해 토지의 공법상 이용제한을 세밀히 살펴 목적하는 개발이 가능한지, 건축이 가능한지와 재개발, 재건축 분양자격 취득여부 등을 확인할 필요가 있다.
임대 목적 부동산의 물건분석
공통적 분석 내용
1) 임대시세 파악 : 상가는 평당 임대시세와 공실률도 함께 조사하고, 주택은 해당 주택의 품질에 맞는 임대시세, 임대 활성도도 함께 파악
2) 사회간접자본 등 확충 계획 : 도로신설 확장 계획, 지하철 개통, 역 실설 예정, 인구 유입을 가져올 시설개발 계획과 인구이동 예상
3) 정책적 원인과 국지적 수급 불균형으로 인한 가격변동 예상
4) 건축법령 위반사항 등 파악
5) 기타 흠결사항 : 혐오기피시설 근거리 설치 여부 및 설치예정 여부, 심각한 물리적 하자, 흉한 소문 등 파악
주거용 건물의 물건분석 내용
1) 쉽게 팔릴 수 있는지와 어느 정도 가격에 팔릴지 파악
2) 건축법상 위반사항과 그 정도 : 불법 용도 변경, 증개축, 구조 변경 정도, 사용검사 미필 여부, 이행강제금 부과 여부
3) 주변과의 권리분쟁 문제
4) 심각한 물리적 하자 유무와 그 정도
5) 흉한 소문, 분쟁관계, 혐오시설 등
6) 제시 외 건물의 취득 가능 여부
7) 재개발, 재건축 지역의 경우 절차 진행 정도, 조합원 자격취득 여부, 평당 권리가액의 예상액 파악
8) 평당 관리비
지역, 지구, 구역에 의한 토지 규제
지역의 종류
- 도시지역
- 주거 지역
- 전용주거지역 : 1, 2종
- 일반주거지역 : 1, 2, 3종
- 상업 지역
- 중심, 일반, 근린, 유통상업지역
- 공업 지역
- 전용, 일반, 준공업지역
- 녹지 지역
- 보전녹지
- 생산녹지
- 자연녹지
- 주거 지역
권리 분석
재화인 유체동산을 매수하면 물건 자체를 건네받는 것으로 동산을 취득하게 되지만, 부동산을 매수하면 물건 자체를 취득하는 것이 아니라 소유권이라는 권리만 취득하게 된다. 그런데 부동산을 목적으로 하는 권리에는 소유권만 존재하는 것이 아니고 소유권과 별개로 독립적이고 배타적인 다른 권리가 존재할 수 있다. 추가로 채권이 존재할 수도 있다.
소유권 외의 부동산상 권리
- 물권
- 저당권 : 저당권을 가진 자는 채권회수를 목적으로 소유권을 제한할 수 있으며, 부동산의 환가가치를 소유권보다 우선하여 지배할 수 있게 된다. 즉, 저당권은 배타적, 독점적 환가가치 지배권을 갖는다.
- 전세권 : 전세권자는 전세권설정 이후 전세권 기간 동안 부동산에 대한 사용 권한은 물론 수익에 대한 권리를 독점하게 된다. 즉 전세권자가 사용, 수익 측면에서 전세권 계약 기간 동안 부동산의 실질적인 주인이 되는 것이다.
- 부동산상 권리 중 물권 외의 권리 : 즉 채권은 현재 소유권자나 새로 소유권을 취득할 사람에 대해 그 권리를 주장할 수 있는 권리인데, 소유자와 임대차계약을 체결하고 관련 법령 규정에 의한 대항력 요건을 구비한 임차권자와 현재 또는 종전 소유자에게 소유권 등의 이전 청구권이 있는 사람이 부동산상에 가등기나 가처분을 해놓은 경우이다.
모든 경매의 공통적 권리변동 사항
- 경매개시와 동시에 내려진 압류 이전의 가압류나 저당권을 중심으로 한 담보권이 존재하면 그 가압류나 담보권 이후 권리들이 소멸, 말소되는 조건으로 매각된다.
- 원칙적으로 담보권, (가)압류는 매각 절차로 모두 소멸, 말소된다.
- 유치권은 원칙적으로 유치권이 저당권, (가)압류보다 늦게 성립되었더라도 매수인이 인수하는 조건으로 경매가 진행된다. 다만 유치권자가 경매를 신청한 경우에는 유치권자 배당에 참여하게 되면서 권리가 소멸되는 조건으로 매각된다.
- 강제경매나 형식적경매에서 (가)압류보다 먼저 저당권이 설정되어 있거나 임의경매에서 저당권보다 먼저 (가)압류가 있는 경우 그 저당권이나 (가)압류 이후 권리 등은 소멸, 말소 또는 대항력이 없게 된다.
대항력 : 임차인이 임대차계약 당사자인 임대인뿐만 아니라 새로운 소유자 등 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 '대항력'이라고 한다.
대항력 구비요건 3가지
- 적법한 주거용도의 건물에 대한 임대차계약을 체결해야 하는데, 법률적 흠이 없는 계약이여야 한다.
- 적법하고 정확한 주소, 특히 특수주소(동,호수)로 전입해 일정기간 동안 주민등록을 유지해야 한다.
- 실제로 주택을 인도받아 일정기간 동안 계속적으로 점유해야 한다.
권리효력의 발생시점
- 대항력 구비요건 3가지를 모두 구비한 다음 날 0시 (대법원 1999, 5.25 선고 99다 9981 판결), 3가지 요건을 다른날 구한 경우에는 요건을 모두 구비한 날, 즉 가장 늦은 요건 구비일을 기준으로 그다음 날 효력이 발생.
경매 사례
- 전세권자보다 늦은 저당권자가 경매를 신청한 상태
- 전세권자는 전세권을 등기하고 주민등록을 다른 지역으로 전출한 상태 (즉, 임차권자로서 배당을 받지 못하는 상태)
- 낙찰자는 입찰 시 주택임차인이 저당권 설정일보다 먼저 세 들어 살고 있었고 배당요구도 했기 때문에 임차인이 전액 배당받을 것이라 확신하고 전세권에도 문제가 없을 것이라고 판단
- 결과
- 임차인이 주민등록이 안되어 있는 상태였기 때문에 대항력 요건을 충족하지 못해 배당을 받을 수 없게 됨
- 결국 저당권보다 앞선 선순위 전세권은 낙찰자가 떠안게 되므로 전세권(a) + 낙찰금(b)의 잔금을 처리해야하게 됨
- 결과
상대적 우선변제권
- 대항력 요건(점유, 전입) 구비 및 배당요구 종기일까지 유지
- 계약증서상의 확정일자
- 배당요구
상대적 우선변제권의 효력 범위
- 대상 물건의 범위
- 주택과 대지를 모두 포함한 매각대금에서 배당 가능
- 대지만 경매돼도 우선변제권 행사 가능
- 우선변제를 당하는 권리의 범위
- 후순위 권리자
- 후순위 저당권에 의해 담보된 채권
- 후순위의 일반 조세채권 (법정기일이 늦은 세금)
※ 다만 당해세(경매 목적 부동산 자체에 부과된 국세와 지방세)는 상대적 우선변제 채권보다 우선하여 배당한다. - 납부기한이 늦은 공과금 채권
- 산재보험, 의료보험, 국민연금 등
- 후순위 권리자
확정 일자
: 증서 원본에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있도록 법률상 일자에 관한 공증력이 인정되는 일자
2014년부터는 ①임대차 목적물 및 소재지 ②임대인,임차인의 인적사항 ③보증금 및 차임 ④임대차 기간과 확정일자를 기재
: 해당 주택에 이해관계가 있는 사람이 임대차 정보를 확인하고 싶은 경우 확정일자부 열람 신청을 할 수 있다.
주택임대차등기
민법 제621조에 의하면 임대차등기는 등기 접수일에 제3자에 대한 효력이 발생하는 데 비해 주택임대차등기는 이미 대항력이나 우선변제권을 갖춘 상태에서 ①주민등록 전입일 ②점유개시일 ③확정일자일을 추가로 기재해야 하며, 이 3가지에 의해 등기 접수일 이전인 대항력 발생일로 소급하여 항력 효력을 갖게 되고, 확정일자에 의해 상대적 우선변제권을 갖는다.
주택임차권설정등기 신청 절차
- 주택임차권설정등기 신청서
- 임대차 부동산의 표시
- 임차보증금 및 차임
- 차임지급 시기
- 존속기간 및 임차인의 인적사항 기재
- 주민등록 전입일
- 점유개시일
- 확정일자일
- 등기목적란 : '주택임차권설정'이라고 기재
- 확정일자가 있는 임대차계약서
- 주민등록표동본, 주민등록표초본
주택임차권설정등기의 대항력 효력
임차인은 임대차계약을 맺은 후 전입신고를 하고 점유를 하면 대항력 요건이 구비되고, 그다음 날부터 대항력이 발생한다. 이렇게 대항력을 유지한 상태에서 등기를 하면 이미 대항력이 발생된 시점이 변동 없이 그대로 유지된다. 또한 확정일자를 받으면 순서가 정해진 우선변제권이 발생한다. 등기를 한 상태에서는 이를 말소하지 않는 한 주민등록 전출이나 이사로 대항력 요건을 이탈해도 대항력이 유지된다.
※ 주택임차권설정등기가 아닌 일반 임차권설정등기를 했다면 등기 접수일로부터 대항력이 발생하므로 등기 시 주의 필요.
배당
배당의 의의
경매 후 매각의 결과로 발생한 금액은 경매신청 채권자와 그밖에 법률규정에 정해진 채권자들이 법률이 정한 순서에 따라 정해지는 금액만큼 각각 교부받는다. 이러한 절차를 '배당'이라고 하고, 채권자가 매각대금 중 자신에게 할당된 금액을 교부받는 것을 '배당 받는다'라고 표현한다.
배당에 관한 학습의 필요성
① 인수금액 계산 : 대항력 있는 주택임차인 또는 상가임차인의 확정 일자가 늦거나 그들이 소액임차인에 해당할 경우 낙찰자가 인수해야 할 금액이 얼마인지를 파악할 수 있어야 경매에 응찰할 수 있다.
② 무잉여 판단 : 무잉여로 경매가 취소될 가능성이 있는 물건인지 여부를 파악할 수 있어야 한다.
③ 명도 용이성 판단 : 임차인에게 돌아갈 배당액이 얼마나 부족한지 파악함으로써 명도 시의 저항 강도를 예상할 수 있다.
④ 부당한 인수금액 책정 방지 : 배당 계산 오류가 있더라도 배당기일에는 이의를 제기하기 어려운 여건이므로 사전에 미리 계산해두는 것이 좋다.
⑤ 배당권자 입장에서 배당을 제대로 받을 수 있도록 조언할 수 있다.
배당 절차
배당요구를 해야 하는 자는 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야하고 채권계산서를 제출해야 할 필요가 있는 자는 배당 요구 종기일까지 채권계산서를 제출해야 배당받을 금액이 정해진다.
배당재단
: 매수인이 납부한 낙찰대금에 당해 경매와 관련한 각종 몰수금과 이자 등 부대수입을 합한 돈으로, 배당받을 요건을 갖춘 채권자들에게 배당을 하는 데 쓰이게 된다. 배당재단은 5가지로 구성된다
- 낙찰대금
- 지연이자 (대금지급 기한부터 실지급기일까지)
- 전 낙찰인의 보증금 몰수금
- 항고 보증금 몰수금
- 위 금액에 대한 은행예치 이자
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