SBS NEWS 경제자유살롱 ft.이광수 대표
https://www.youtube.com/watch?v=yJ53CLWlqIQ
앵커 : 지난 추석 이후 부터 분위기가 이상해졌다. 가격이 하락중인데 원인은 무엇이라 생각하는가?
이광수 대표 : 수요가 없습니다. 수요가 일시적으로 증가했다가 지난해 9월 추석 이후로 수요가 감소하고 있다. 그러면서 시장의 거래가 감소하고 있습니다. 이유는 여러가지가 있을 것같은데 대출 규제, 특례보금자리론 종료, 시장의 불확실성이 증가하고 있는데, 가장 근본적인 원인으로는 집값이 비싸기 때문이라고 생각합니다. 집 값을 감당할 수 있는 수요가 시장에 없다고 보여집니다. 예를 들어 서울 아파트 기준으로 해서 '주택구입가능매물지수'가 있는데, 중위소득 가게가 대출을 받아서 살 수 있는 집의 비율을 계산한 것인데 3%밖에 되지 않습니다. 즉, 중위 소득으로 집값을 감당할 수 있는 수준이 아니라고 보여집니다. 이런 수요 관점에서 시장의 수요 감소의 원인을 찾을 수 있을 것 같습니다.
앵커 : 수요감소에는 정부의 대출 규제, 가게의 부채등 이런 것들도 영향을 미친다고 보시나요?
이광수 대표 : 그렇습니다. 사고 싶은 것과 시장을 움직이는 수요하고는 다릅니다. 다들 사고 싶지만 못 삽니다. 즉 시장을 움직이는건 유효 수요 관점에서 이야기해야 하는데, 너무 빠른 가격 상승과 가게 부채 증가 등 여러가지 문제로 인해서 유효 수요가 감소한 것이고 이렇기 때문에 시장에 살 사람이 없으면 집 값은 빠지고 거래가 위축될 수 밖에 없다고 봅니다.
앵커 : 특히 노도강에서 많이 빠졌다고 하는데 어떻게 이해해야 할까요?
이광수 대표 : 전반적으로 수요가 감소하는 상황인데, 사실 가격을 최종적으로 결정하는게 수요는 아닙니다. 살 사람이 없다고 해서 집 값이 빠지는게 아니고 싸게 팔아야 합니다. 그래야지 거래가 되면서 집 값이 빠집니다. 그래서 살 사람이 없을 때 1차적으론 거래만 줄고 가격은 소폭 조정될 정도입니다. 노도강 지역은 살 사람은 없는데 팔 사람은 많아지고 있습니다. 그래서 집값이 실질적으로 떨어지는 것으로 보여지는 거죠.
앵커 : 매물이 많이 나오긴 했는데 가격을 낮춘 매물은 아니다. 매수자와 매도자가 줄다리기를 하는데 매도자들이 어느 순간에 가격을 내려서 팔기 시작할 것이다라고 예상 해주셨었는데, 노도강에서는 이미 그런 상황이 벌어졌다고 보시는건가요?
이광수 대표 : 시작된 것으로 보입니다. 거래가 안되니까 조금이라도 싸게 팔까? 쉽게 말해서 매도인들이 담합을 해서 예를 들어 5억 이하에 팔지말자고 하면 집 값은 떨어지지 않을텐데, 누군가가 5억 이하에 팔기 시작하면 점차 집 값을 싸게 해서 팔기 시작하는 것 같습니다.
이광수 대표 : 가격을 결정하는건 수요와 공급이고 이걸 전망한 겁니다. 그렇다면 저는 올해 상반기와 하반기를 나누어 전망하고 있는데, 매매 시장에서는 유효 수요가 감소했다고 봅니다. 집 값을 최종적으로 결정하는건 공급인데, 여기서 공급은 매도 물량입니다. 그런데 상반기에는 매도물량이 크게 증가하거나 오히려 유지되거나 감소될 것으로 보여집니다. 살사람이 없다보니 매물을 걷어들이는 거죠. 그런데 이런 상황이 지속되는 것이 아닌 하반기에는 매도물량이 증가하고 특히 가격을 낮춘 물량이 증가할 것입니다.
상반기에는 가격 하락폭은 제한적이지만 거래가 크게 감소할 것입니다. 상반기에 거래가 감소하고 이후 하반기에는 거래가 잘 안되다보니 가격을 낮춘 매물량이 다시 늘어나게 되고 그런 매물의 가격 하락폭도 좀 커지고, 결국 거래는 회복하는 시장이 시작되는 분기점이 올해 하반기지 않을까 생각합니다.
쉽게 말하면 팔사람도 많아지고 살사람도 조금씩 생기고, 가격은 조금 떨어지고..이런 시장을 예상합니다.
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